Mô hình kinh doanh cho thuê nhà trọ, phòng trọ, chung cư mini hiện đang rất hấp dẫn các nhà đầu tư cá nhân. Đặc biệt tại những thành phố lớn như TP Hồ Chí Minh, Hà Nội… Do nhu cầu nhà trọ rất lớn. Một câu hỏi được đặt ra “giữa cả rừng nhà trọ cho thuê như hiện nay thì làm sao để kinh doanh nhà cho thuê hiệu quả?”
Nội dung dưới đây chúng tôi sẽ đề cập đến những yếu tố để bạn có bước định hình, chuẩn bị tốt nhất cho việc đầu tư, xây dựng kinh doanh nhà trọ.
1. Các mô hình kinh doanh cho thuê nhà
Hiện nay, có nhiều mô hình kinh doanh cho thuê nhà khác nhau. Dựa vào tiêu chí chính chủ hay không chính chủ, sẽ phân loại thành nhiều mô hình khác nhau:
- Sở hữu – cho thuê: Đất có sẵn => Xây nhà trọ cho thuê
- Mua sở hữu – cho thuê: Mua đất => Xây nhà trọ cho thuê
- Thuê nhà – cho thuê lại: Thuê nhà => Tu sửa => Cho thuê lại
Dù mô hình nào, thì quy trình các bước kinh doanh dưới đây sẽ hữu ích trong việc áp dụng một cách linh hoạt vào thực tiễn, giúp cho việc kinh doanh nhà cho thuê hiệu quả hơn.
2. Dự trù 1 số vấn đề kinh doanh cho thuê nhà
Trong kinh doanh phải dự trù được các vấn đề, rủi ro có thể phát sinh. Đối với việc kinh doanh nhà cho thuê, các vấn đề cần lường trước:
- Làm sao để nguồn thu thuê nhà ổn định trong nhiều năm?
- Nếu những nhà xung quanh cũng bắt chước xây phòng cho thuê thì làm sao mình giữ được khách?
- Đầu tư xây mô hình như thế nào để vừa đáp ứng nhu cầu khách trọ, vừa kiểm soát được suất đầu tư hợp lý?
- Nguồn vốn hiện đang có? Tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng?
- Đối tượng khách hàng mục tiêu là ai? Sinh viên – người lao động – nhân viên văn phòng…
- Hướng đi tương lai sau khi thực hiện xong thương vụ thuê-cho thuê?…
2.1 Mô hình kinh doanh sở hữu – cho thuê
Đối với mô hình sở hữu – cho thuê, cần lên kế hoạch chi tiết 3 yếu tố:
- Giá đất và diện tích đất:
- Diện tích phải đủ lớn để xây nhà trọ tối thiểu 5 phòng, mới đủ đem lại lợi nhuận
- Chiều ngang để lấy lối đi cho dãy nhà, trừ nhà 2 mặt đường
- Chiều dài đủ để xây 1 dãy liên tiếp cho tiện quản lý
- Chi phí xây dựng: Để xây phòng trọ từ 12m2 – 18m2, giá thị trường dao động từ 20-30 triệu/phòng
- Quản lý: Nếu ở xa dãy phòng trọ cho thuê, hoặc quá bận rộn. Bạn phải cân nhắc:
- Ai là người ghi điện, nước, thu tiền phòng hằng tháng, đăng ký tạm trú tạm vắng…
- Ai xử lý phát sinh hư hỏng : bóng đèn, cửa nẻo, van nước,...
- Ai quản lý người đăng ký, người trả phòng,… Thường thì những người ở xa chọn một người thuê phòng giao cho họ quản lý và trả công
2.2 Mô hình thuê – cho thuê
Đối với mô hình thuê – cho thuê lại, cần xác định các vấn đề quan trọng:
- Chi phí cải tạo ngôi nhà?
- Dự phòng trường hợp chủ nhà lấy gấp lại tòa nhà…
3. Lựa chọn phân khúc cho thuê
Hiện tại, nhà trọ cho thuê phổ biến có hai phân khúc: nhà trọ giá rẻ, nhà trọ cao cấp.
3.1 Phân khúc kinh doanh nhà trọ cao cấp
- Đối tượng khách hàng: dành cho đối tượng có thu nhập khá từ 100-200 triệu đồng/năm
- Vị trí: Tập trung gần trung tâm, khu vực có cơ sỡ hạ tầng hiện đại, nơi gần nhiều tiện ích (chợ, giao thông thuận lợi, trường học…)
- Giá cả: dao động từ 3,5 – 6 triệu/tháng
- Diện tích: 25m2 – 50m2
3.2 Phân khúc kinh doanh nhà trọ giá rẻ
- Đối tượng khách hàng: dành cho sinh viên, công nhân, những người có phân khúc thu nhập thấp hơn
- Vị trí: Tập trung gần các khu công nghiệp, trường đại học, vùng xa trung tâm từ 12-15km
- Giá cả: dao động từ 1,3 – 3,5 triệu/tháng
- Diện tích: 10m2 – 25m2
Ngoài ra, có phân khúc mới gần đây phát triển rất nhanh là "chung cư mini" gần tương đương với nhà trọ cao cấp. Loại kinh doanh cho thuê chung cư mini cần đầu tư vốn lớn hơn vào các căn phòng, tiện ích đi kèm và giá cũng khá cao từ 5tr - 10tr/ tháng.
Khi kinh doanh nhà trọ cho thuê, để lựa chọn phân khúc phù hợp, dựa vào các tiêu chí:
- Khả năng tài chính: Nguồn vốn lớn thì có thể lựa chọn phân khúc nhà trọ cao cấp, khả năng sinh lời sẽ cao hơn. Nguồn vốn ít thì lựa chọn kinh doanh phân khúc nhà trọ giá rẻ vì giá quỹ đất vùng ven thấp hơn, chi phí xây dựng cũng ít hơn
- Nguồn lực về quỹ đất
- Vị trí và khu vực nguồn cung nhà cho thuê
- Khách hàng mục tiêu là ai? Học sinh, sinh viên, công nhân…
- Vị trí kinh doanh: quân Gò Vấp, quận Bình Thạnh,…
4. Chuẩn bị chi phí đầu tư xây dựng nhà cho thuê
4.1 Mô hình “Mua sở hữu – cho thuê”
Khi lựa chọn mô hình “Mua đất => Xây nhà trọ cho thuê” thì vốn bỏ ra sẽ cao nhất trong ba mô hình, vì vậy thời gian thu hồi vốn kinh doanh nhà cho thuê thường sẽ kéo dài lâu.
Mô hình “mua sở hữu – cho thuê” thường lựa chọn cách “cho thuê giá cao” trong những năm đầu, tranh thủ nhà trọ còn mới, chưa xuống cấp để đẩy nhanh thời gian thu hồi vốn.
Để cho thuê giá cao, chất lượng phải tương xứng. Nên mô hình này lựa chọn kinh doanh phân khúc nhà trọ cao cấp là phù hợp nhất.
Theo mặt bằng chung, giá đất ở các khu vực dao động trong khoảng từ 50-150 triệu/m2, chi phí hoàn thiện cho mỗi mét vuông là 4-5,5 triệu/m2, giá cho thuê mỗi năm thu về đạt từ 5-6%.
4.2 Mô hình “Sở hữu – cho thuê”
Nếu đầu tư nhà trọ theo phương án xây dựng trên quỹ đất có sẵn thì thời gian thu hồi vốn rút ngắn đáng kể.
Tùy theo vị trí đất: vùng ven hay nội thành, sẽ lựa chọn phân khúc kinh doanh nhà cho thuê phù hợp với đặc điểm đối tượng dân cư, sao cho đạt được tỷ suất lợi nhuận cao nhất.
Đối với mô hình này, giá thuê mỗi năm thu về đạt khoảng 10-12%.
4.3 Mô hình “thuê – cho thuê lại”
Trong ba mô hình thì “thuê – cho thuê lại” có thời gian thu hồi vốn nhanh nhất. Kinh doanh nhà trọ cho thuê lựa chọn mô hình này phải lưu ý:
- Chọn đúng nguồn cung có tiềm năng sinh lời cao
- Chọn phân khúc nhà trọ phù hợp, để tái sửa chữa ngôi-nhà-thuê đúng cách
- Ngoài chi phí thuê nhà lại từ chính chủ, nhà đầu tư có thể đầu tư thêm nội thất
Đối với mô hình “thuê – cho thuê lại”, giá thuê mỗi năm thu về đạt khoảng 40%.
5. Kinh doanh cho thuê nhà – tận dụng sức mạnh đòn bẩy tài chính?
Trong bất kỳ mô hình kinh doanh nào, cũng cần nên tận dụng đòn bẩy tài chính để tối đa hóa tỷ suất lợi nhuận. Trên thế giới, tất cả các nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản thành công:
- Không bao giờ sử dụng hết 100% tiền của bản thân cho một thương vụ kinh doanh
- Tỷ phú bất động sản Mỹ Donald Trump cũng chỉ bỏ ra 20% vốn trong một thương vụ, dù ông có cả đống tiền mặt trong tay
Hiện nay, phần lớn các nhà kinh doanh bất động sản, đều sử dụng đòn bẩy tài chính rất hiệu quả từ vốn vay ngân hàng.
Tuy nhiên, khi sử dụng đòn bẩy bạn cần phải lưu ý đến:
- Dòng tiền âm (khoản tiền phải trả gốc và lãi đều đặn hàng tháng cho ngân hàng).
- Hãy tính toán và lưu ý dòng tiền âm với dòng tiền dương (dòng tiền nhận được từ việc cho thuê nhà).
- Tính toán dòng tiền âm và dòng tiền dương sẽ giúp bạn tính toán được khoản huy động vốn phù hợp.
Ngoài vay ngân hàng, bạn cũng có thể huy động vốn đầu tư cá nhân bằng cách hợp tác-chia sẻ lợi nhuận theo tỷ lệ.
